По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Однако, в силу прямого указания в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Так, иное правило, например, предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» в отношении государственных унитарных предприятий. В отношении которых прямо установлен законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений).
Соответственно, принадлежащее должникам, являющимся государственными унитарными предприятиями, право аренды земельных участков, находящихся в собственности публично-правого образования, не является обороноспособным активом, который до банкротства можно было ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату. Признание такого арендатора несостоятельным (банкротом) не изменяет объем его правомочий по распоряжению правом аренды, так как действующее законодательство не содержит положений о том, что право аренды, которым арендатор не вправе был распоряжаться, может быть передано им другому лицу в случае признания арендатора банкротом. Наоборот, согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве в конкурсную массу должника включается все его имущество, в том числе имущественные права, имеющиеся на день открытия конкурсного производства и выявленные в ходе конкурсного производства.
Следовательно, при признании такого арендатора банкротом продажа на банкротных торгах принадлежащего ему права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, невозможна (определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС16-19742 (6) от 17.03.2021).