Можно ли продать единственное жилье должника, созданное в результате перепланировки, переустройства и объединения нескольких квартир?

В ходе рассмотрения обособленного спора в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Поздеева Александра Александровича Верховному Суду РФ пришлось разбираться в вопросе о том, можно ли продать на торгах единственное жилье должника, которое возникло в результате перепланировки и объединения двух квартир.

Так в собственности должника находилось два жилых помещения, каждое из которых имело достаточную площадь (229 кв.м и 459 кв.м) для проживания семьи из четырех человек (должник, его супруга и двое несовершеннолетних детей).

В результате перепланировки и переустройства квартиры объединены, имеют единственный вход, межквартирные перегородки отсутствуют. При этом согласование перепланировки и переустройство квартир должником было осуществлено уже после возбуждения дела о его несостоятельности (банкротстве), однако жилые помещения как единый объект должником не зарегистрированы.

В своем определении № 309-ЭС20-15448 от 28.01.2021 Верховный Суд РФ разъяснил, что в такой ситуации ключевое значение для решения вопроса о допустимости продажи одной из квартир имеет, во-первых, добросовестность должника при осуществлении действий по их объединению, во-вторых, оценка потенциально необходимых затрат для фактического разделения помещений на две функционально обособленные квартиры (установка перегородок, раздельные входы, оборудование в каждой квартире кухонь, санузлов и т.п.) на предмет их соразмерности потенциальной выгоде для конкурсной массы в случае продажи одной из квартир (учитывая при этом режим собственности на недвижимость ввиду нахождения должника в браке).

В случае если до возбуждения дела о банкротстве квартиры представляли собой два обособленных (юридически и функционально) объекта недвижимости, действия должника по осуществлению перепланировки и инициированию ремонта для их объединения в единственное жилье должника в связи с угрозой обращения взыскания на одну из квартир могут быть квалифицированы как недобросовестные. Следовательно, согласно логики Верховного Суда РФ, в этом случае единственное жилье должника, созданное в результате перепланировки и переустройства квартир, может быть приведено в исходное состояние (в два обособленных юридически и функционально объекта недвижимости) для обращения взыскания на один из объектов.

При этом для решения вопроса о затратах, связанных с разделением спорных квартир и сопоставимости этих затрат с потенциальной выручкой от реализации имущества суд может использовать заключение специализированной экспертной организации или назначить судебную экспертизу.

Заслуживающей внимания является также изложенная в этом же судебном акте позиция Верховного Суда РФ по ситуации, когда части имущества несостоятельного лица достаточно для удовлетворения требований кредиторов. Как разъяснил Верховный Суд РФ в случае, когда части имущества несостоятельного лица достаточно для удовлетворения требований кредиторов, при решении вопроса об очередности обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество должна быть учтена воля самого должника. Возникшие между должником и кредиторами по вопросу об очередности обращения взыскания на имущество разногласия разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ, часть 5 статьи 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Адвокат по банкротству,
кандидат юридических наук
Евгений Григорьев
www.advokat-msk.ru
(495) 543-43-79