Арбитражные и гражданские дела - моя специализация!

Арбитражный и гражданский адвокат Григорьев Евгений Викторович, более 10 лет (с 2005 года) успешно ведет арбитражные и гражданские дела в судах Москвы, Московской области и за пределами Московского региона.

В подавляющем большинстве договоров аренды коммерческой недвижимости, с которыми мне приходилось работать (в основном это договоры аренды помещений в торговых и бизнес центрах) предусмотрено право арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемому помещению при наличии задолженности по арендным платежам. Этим правом арендодатели активно пользуются, в связи с чем у арендаторов возникают вопросы о правомерности ограничения доступа и о правомерности требования арендодателя оплатить период, в течении которого арендатору был ограничен доступ к арендуемому помещению в связи с задолженностью по арендным платежам.

Анализ сложившейся арбитражной практики по указанному вопросу позволяет констатировать, что в случаях, когда договором аренды помещения предусмотрено право арендодателя при наличии задолженности по арендным платежам ограничить доступ арендатора к арендуемому помещению арбитражные суды признают правомерными как само ограничение доступа к арендуемому помещению, так требования арендодателя о взыскании с арендатора арендных платежей за период, в течении которого арендатору был ограничен доступ к предмету аренды.

В качестве правового основания такой позиции арбитражные суды исходят из следующего.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.
Согласно пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

С учетом указанных положений гражданского законодательства арбитражные суды квалифицируют положения договора аренды о праве арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности уплаты арендных платежей, как согласованный сторонами вид обеспечения обязательства, что соответствует положениям статьи 421 ГК РФ о свободе договора. При наличии указанного условия в договоре аренды арбитражные суды приходят к выводу о правомерности действий арендодателя по ограничению доступа арендатора в арендованное помещение, расценивая их как действия направлены на обеспечение исполнения обязательств по уплате арендных платежей.

В качестве примера указанной позиции арбитражных судов можно привести следующие судебные акты.

Определение Верховного Суда РФ от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3057 по делу N А73-2101/2015.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 N Ф07-1011/2017 по делу N А56-37518/2016.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 по делу N А75-5052/2013.

Справедливости ради следует отметить, что есть и судебные акты, в которых арбитражные суды занимают противоположную позицию, в качестве примера можно привести следующие судебные акты.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.11.2016 N Ф07-10004/2016 по делу N А56-31318/2015.

С уважением, кандидат юридических наук, 
Арбитражный адвокат Григорьев Евгений Викторович
Звоните: 8-909-908-24-48
Пишите: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. 

Additional information