Арбитражные и гражданские дела - моя специализация!

Арбитражный и гражданский адвокат Григорьев Евгений Викторович, более 10 лет (с 2005 года) успешно ведет арбитражные и гражданские дела в судах Москвы, Московской области и за пределами Московского региона.

04.07.1991 года был принят Закон РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» с последующими изменениями и дополнениями (далее Закон о приватизации), закрепивший в статье 1 право граждан бесплатно на добровольной основе получить в собственность занимаемые ими жилые помещения (в том числе квартиры) в государственном и муниципальном жилищном фонде (право на приватизацию жилья). В порядке, установленном Законом о приватизации в качестве жилого помещения могут быть приватизированы: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Так как наиболее распространенным жилым помещением, которое приватизируют граждане является квартира, в настоящей статье мы поведем речь именно о приватизации квартир.

Несмотря на то, что с 1991 года прошло уже более 20 лет, и за это время как сам Закон о приватизации, так и процедура приватизации квартиры неоднократно подвергались изменениям, призванным упростить и усовершенствовать процедуру бесплатной передачи в собственность граждан жилых помещений, тем не менее и на сегодняшний день нередко встречаются ситуации, когда граждане «де-юре» имеют право приватизировать квартиру, а «де-факто» реализовать это право не могут по тем или иным причинам.
Как неоднократно разъяснял Верховный Суд РФ, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке (см., напр.: Определение Верховного Суда РФ от 21.06.2016 N 64-КГ16-3). 

Одна из часто встречаемых причин из-за которой не удается реализовать право на приватизацию квартиру – это незавершенность процедуры оформления права муниципальной собственности на жилой многоквартирный дом, в котором расположена приватизируемая квартира. Дело в том, что во времена Советского Союза, когда и было построено подавляющее большинство многоквартирных домов, в которых граждане приватизируют квартиры, существовала только государственная собственность. К государственной собственности относились и жилые дома, как самостоятельно построенные государственными предприятиями, так и переданные им для проживания работников и содержавшиеся за счет предприятий.

27.12.1991 Верховный Совет РСФСР принял Постановление № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». В приложении 3 этого Постановления содержится перечень объектов, относящихся к муниципальной собственности и подлежащих передаче в муниципальную собственность городов и районов. Согласно пункта 1 указанного приложения весь жилищный фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), был отнесен к муниципальной собственности.

Вместе с тем, фактически, в результате проводившейся в начале 90-х годов приватизации государственных предприятий зачастую жилые многоквартирные дома государственных предприятий передавались на баланс акционерных обществ, создаваемых в результате приватизации этих предприятий. В следствии чего, граждане, занимающие квартиры в указанных многоквартирных домах на свои обращения в федеральные, муниципальные органы и в правления акционерных обществ по вопросу приватизации занимаемых ими квартир подучали отказ с мотивировкой, что приватизация не может быть проведена по причине отсутствия в реестрах сведений о нахождении жилого многоквартирного дома в федеральной, муниципальной собственности или в собственности акционерного общества.

На помощь к гражданам пришел Верховный Суд Российской Федерации, который в пункте 4 Постановления «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г., в последующих редакциях разъяснил, что в соответствии со статьей 18 Закона о приватизации переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья. Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 Закона о приватизации, поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулирующее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения.

Руководствуясь указанными разъяснениями суды стали активно признавать право собственности граждан на квартиры в жилых много квартирных домах, находящихся на балансе акционерных обществ, созданных в результате приватизации государственных предприятий.

Автору настоящей статьи на практике пришлось оказывать юридическую помощь в приватизации квартир через суд нескольким гражданам, столкнувшейся с описанной выше ситуацией. Все наши иски о признании права собственности на квартиры в порядке приватизации были удовлетворены судами, и граждане смогли приватизировать свои квартиры через суд. Информацию по делам можно посмотреть здесь:

1. Дело гражданина К. по иску о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации (приваатизация квартиры через суд),

2. Дело гражданина К. по иску о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации (приватизация квартиры через суд),

3. Дело гражданки Д. по иску о признании права собственности на квартиру в порядке приватизации (приватизация квартиры через суд).

Вторая причина, по которой гражданам не удается в административном (внесудебном) порядке приватизировать квартиру, занимаемую на условия договора социального найма, это неточные или неполные сведения в документах на квартиру.

Так ко мне за юридической помощью обратился молодой человек, который в 2004 году был вселен в трехкомнатную квартиру в г. Москве своей бабкой. Квартира была предоставлена за несколько лет до рождения молодого человека по ордеру от 1971 года еще семье его деда, состоящей из четырех человек: деда, бабки, тетки и отца молодого человека. Дед, бабка и отец молодого человека умерли, тетка переехала жить в другую квартиру. Молодой человек стал единственным гражданином, который прописан и фактически проживает в квартире. С ним в течении нескольких лет Департамент городского имущества г. Москвы дважды переоформлял договор социального найма. В 2015 году молодой человек решил приватизировать квартиру, однако в приватизации квартиры ему было дважды отказано по причине расхождения данных ордера от 1971 года на жилое помещение с данными выписки из домовой книги на квартиру, а также в связи с тем, что в 1998 году в квартире несколько месяцев проживала гражданка У. и у Департамента отсутствуют сведения о точном адресе места жительства гражданки У., куда она выехала из квартиры, при этом отказа гражданки У. от приватизации квартиры или документа, подтверждающего отсутствие у гражданки У. права на приватизацию молодым человеком в Департамент не представлено. В этом случае нами также было подготовлено и подано в суд исковое заявление о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Исследовав все обстоятельства дела суд иск удовлетворил и, таким образом, молодой человек приватизировал квартиру через суд.

И наконец, третья ситуация, которая заслуживает внимания, так как довольно нередко встречается на практике, это ситуация, когда гражданин, желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности. С подобной ситуацией приходиться иметь дело уже наследникам умершего гражданина.

Здесь также на помощь наследникам пришел Верховный Суд РФ, который в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

В последующем Верховный Суд РФ неоднократно конкретизировал указанные разъяснения, отмечая, что другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т.п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут (см., напр.: постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. N 56пв09, определение Верховного Суда РФ от 09.10.2012 N 4-КГ12-17 и др.).

На основании указанных разъяснений суды общей юрисдикции в случаях, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, включают в наследственную массу квартиры, приватизация которых не была завершено по причине смерти проживавших в них граждан (наследодателей), что тоже можно назвать «приватизацией квартиры через суд».

С уважением,
кандидат юридических наук,
Гражданский адвокат Григорьев Евгений Викторович
Звоните: 8-909-908-24-48
Пишите: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Additional information