Судьба обеспечительного платежа (страхового депозита) по договору аренды при замещении активов в процедуре банкротства арендодателя

Как правило, условия договоров аренды недвижимого имущества предусматривают обязанность внесения арендатором обеспечительного платежа (страхового депозита), который находиться у арендодателя в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды и из которого, в предусмотренных договором аренды случаях, арендодатель вправе производить удержания. Возврат арендатору такого обеспечительного платежа (страхового депозита) или его остатка производиться в случае прекращения договора аренды при отсутствии имущественных требований арендодателя к арендатору.

Но как быть с обеспечительным платежом (страховым депозитом) в случае, когда в отношении арендодателя введена процедура банкротства и принадлежащее ему недвижимое имущество, являющееся предметом аренды, входе процедуры банкротства на торгах или при замещении активов переходит в собственность иного лица с сохранением договора аренды?

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю полностью переходит правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности. В отношении договорной позиции арендодателя это означает, что пока не доказано иное, предполагается, что страховой депозит (обеспечительный платеж) переходит к новому арендодателю вместе с правом собственности на вещь; соответственно, переходит и обязанность по возврату обеспечительного платежа (страхового депозита) в случае прекращения арендных отношений (определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС20-14025 от 24.12.2020).

Указанное правило применимо и к ситуации, когда в порядке статьи 115 Закона о банкротстве вследствие замещения активов должника производиться создание на базе имущества должника одного или нескольких открытых акционерных обществ, в уставный капитал которого (которых) вносится все имущество должника (в том числе имущественные права).

Адвокат по банкротству,
кандидат юридических наук
Евгений Григорьев
www.advokat-msk.ru
(495) 543-43-79