Установление залогового статуса требований к должнику-застройщику, возникших из договора купли-продажи будущего объекта недвижимости

Размер требований кредитора: 12 207 922,19 рублей.

Исходная ситуация кредитора: определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.10.2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 в деле о банкротстве застройщика ЗАО «Арена» признаны обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника денежные требования индивидуального предпринимателя в размере 12 207 922,19 рублей. В признании указанных требований обеспеченными залогом недвижимого имущества должника судами первой и апелляционной инстанций отказано. Кредитор прекрасно понимал, что в банкротстве застройщика кредиторы с необеспеченными залогом денежными требованиями  четвертой очереди не получают удовлетворения своих требований.

Результат: Адвокатом по банкротству была подготовлена кассационная жалоба в суд округа, в которой он обосновал, что заключенный предпринимателем с должником договор купли-продажи будущего нежилого объекта недвижимости по своей сути являлся договором участия в долевом строительстве и трансформированное из этого договора требование о передаче по завершению строительства нежилого помещения в денежное требование четвертой очереди в силу закона признается обеспеченным залогом должника-застройщика. Суд округа в постановлении от 17.03.2020 признал доводы жалобы заслуживающими внимания, однако в связи с тем, что вопрос о залоговом статусе требований был поставлен только в суде апелляционной инстанции рекомендовал этот вопрос разрешить в порядке разрешения разногласий с конкурсным управляющим должника.

При последующем обжаловании адвокатом по банкротству судебных актов, Верховный Суд Российской Федерации в определении № 307-ЭС19-23438(5) от 25.06.2020 прямо указал на то, что требования предпринимателя по своей сути являются требованиями дольщика и в силу закона обеспечиваются залогом, а также рекомендовал рассмотреть этот вопрос в порядке разрешения разногласий с конкурсным управляющим должника.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2020, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2020 требования предпринимателя были учтены как обеспеченные залогом имущества должника, что позволило предпринимателю претендовать на 60 % средств, вырученных от реализации недвижимого имущества должника-застройщика.